BLOG SAVILLS: Dobré, špatné a ošklivé: Co očekávat od trhu průmyslových nemovitostí v roce 2024

Přestože ekonomické zprávy byly v posledních měsících spíše negativní, spotřebitelé celkově bouři ustáli poměrně dobře. Vzhledem k tomu, že přibližně dvě třetiny poptávky uživatelů po skladech pocházejí v roce 2023 od maloobchodníků a 3PL, míra využití zůstala silná, i když klesla z rekordních úrovní zaznamenaných během pandemie. Bylo by však nedbalé nepředložit realistický obrázek.

Důvody být optimističtí

Je důležité zhodnotit, kde se nacházíme vzhledem k tomu, kde jsme očekávali, že budeme, a stručně řečeno, čísla ONS naznačují, že ekonomika Spojeného království se zotavuje rychleji, než se původně předpokládalo, a je pravděpodobné, že se vyhne hluboké recesi.

Začínáme také pozorovat významný dopad na naše data, který je způsoben pokračující globální nestabilitou. Například v roce 2023 prudce vzrostla výroba související s nearshoringem a reshoringem.

Očekáváme také, že online maloobchod bude nadále růst s předpovědí, že penetrace online maloobchodu vzroste meziročně o sedm procent a do roku 2027 dosáhne 28,4 %. Podle průzkumu společnosti Prologis by to mělo odpovídat dodatečné poptávce až 48 milionů stop čtverečních (14,6 milionů m2) za dané období.

Z pohledu nabídky je současná míra neobsazenosti 7,2 %, což znamená 83% nárůst za posledních 12 měsíců. I když je třeba říci, že je to výrazně lepší než v roce 2009, kdy neobsazenost přesáhla 24 procent.

Navzdory tomu, když se podíváme na 31 milionů stop čtverečních (9,4 milionů m2) spekulativních dostaveb, které trh zažil od začátku roku 2021, 58 % z toho již bylo pronajato, což naznačuje, že vyhlídky na volné jednotky zůstávají silné. Mnoho segmentů trhu má stále méně než jeden rok „dodávky“, což znamená, že růst nájemného zůstává pravděpodobný, zejména u prostor třídy A.

Očekávání snížení cen

Nelze ignorovat vliv vyšších úrokových sazeb. Na trhu logistiky prudce poklesly leasingové aktivity a objemy investic. Zatímco výnosy reagovaly růstem za poslední rok, nárůst byl podstatně nižší než výnosy 10letých státních dluhopisů. Nicméně konvenční moudrost velí, že výnosy se musí dále upravit, aby investory kompenzovaly za podstoupení rizika.

Jasné je také to, že rostoucí ceny nevyhnutelně snižují disponibilní příjmy skutečných spotřebitelů. Zatímco hodnota maloobchodních tržeb mohla růst, skutečný objem nakoupeného zboží se snížil. V nejhorším případě to bude znamenat pokles objemu zboží pohybujícího se ekonomikou s dopadem na logistiku v první polovině roku 2024.

Okupanti také zažívají finanční tíseň, což znamená, že mnozí používají vyčkávací přístup. Při zkoumání údajů o kreditním skóre velkých maloobchodníků vidíme, že nejrizikovější podniky by mohly vrátit na trh 12,2 milionů stop čtverečních (3,7 milionů m2) skladového prostoru, pokud by přestaly obchodovat.

Pokud to zahrneme do našeho modelu projekce neobsazenosti, míra neobsazenosti by mohla vzrůst až na 8,58 %, pokud by se tento scénář naplnil.

Jaké jsou celkové vyhlídky?

V konečném důsledku neexistuje křišťálová koule a nelze přesně vědět, jak se bude vyvíjet globální ekonomická situace. Zatímco mnoho ukazatelů ukazuje na ekonomické měkké přistání v roce 2024, měli bychom si pamatovat, že ve skutečnosti se to stává jen zřídka. Vzhledem k téměř 26 milionům stop čtverečních (7,9 milionů m2) pronájmů plánovaných v roce 2024, neuspokojené poptávce po akciích na míru, zaměření nájemců na ESG, vysoké úrovni požadavků a klesajícímu vývoji, očekáváme, že růst nájemného ve Spojeném království bude průměrný – 4,9 % v roce 2024. Celkově stále existují důvody k radosti, ale s jedním okem na potenciální úskalí před námi.